Как купить недвижимость в Италии. 5 шагов покупки

Недвижимость Италии становится все более популярной среди россиян. Это связано с возрастающей покупательной способностью и интересом к культуре и достопримечательностям страны. Кроме того, cвой дом или вилла в Италии - это престижно.

В Италии нет никаких ограничений для покупки недвижимости иностранцами, но, как и во всякой цивилизованной стране, есть определенные законы, которые надо соблюдать при ее покупке. Именно о правилах покупки недвижимости в Италии и пойдет речь в сегодняшней статье. C чего начать процесс покупки недвижимости в Италии?

Процесс  покупки включает в себя следующие этапы:

1. Клиент связывается с агентством, предоставляя критерии для поиска. Регион, вилла или апартаменты, близость к морю или озеру, близость к большому городу, площадь объекта, количество спальных мест, приблизительный бюджет.

2. Ознакомительная поездка. Клиент определяется с датой поездки на просмотр и последующего оформления покупки недвижимости в Италии. Для поездки в Италию достаточно получить туристическую визу, которую выдаёт консульство Италии, находящееся на территории страны. Этим также занимаются турфирмы.

В процессе просмотра недвижимости нормальной ситуацией будет торг и предложение собственной цены за дом.

3. После выбора объекта покупатель делает "окончательное предложение о покупке" (proposta irrevocabile d’acquisto).  Этот документ составляется после принятия покупателем решения о покупке недвижимости в Италии. В нем прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен оставить залог в агентстве, который обычно составляет около 3-5%.

Обязательство в этом случае распространяется только на покупателя и действительно на определенный период, в течении которого продавец может отправить письмо либо о принятии либо об отказе от предложения.  В том случае, если продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость в Италии, залог ему не возвращается.

4.  В Италии при покупке недвижимости обычно подписывается два договора: предварительный договор (compromesso) и нотариальный контракт (visura – означает контракт продажи).

Таким образом, следующим пунктом является договор о намерениях или предварительный контракт (compromesso или preliminare di vendita). Подобный договор подписывается с помощью эксперта (государственного нотариуса, юриста или консультанта по недвижимости), который проведет проверку права собственности и удостоверится, что нет никаких займов, прав ареста имущества или иных препятствий, таких как преимущественные права на имущество, что это именно то имущество, которое предложено на продажу, и что все разрешения и свидетельства на здание в порядке.

В данном документе прописываются все условия сделки: данные сторон, данные объекта недвижимости, условия выплаты стоимости объекта, а также дата заключительного контракта.  При подписании протокола  о намерениях, покупатель вносит задаток (caparra confirmatoria), составляющий 10-15% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. Если же продавец откажется от сделки, то покупатель имеет право на возвращение внесенного задатка.

Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. В течении этого времени покупатель переводит оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность на свой персональный счет в итальянском банке.

Одновременно с подписанием договора о намерениях выплачиваются комиссионные агентству недвижимости, выступающему в роли посредника в сделке (в Италии обычно эта сумма составляет 3-5% от стоимости объекта).

5. Наконец, заключается нотариальный акт купли-продажи или заключительный контракт (atto notarile di compravendita). Акт подписывается у нотариуса в присутствии сторон, представителя агентства недвижимости и 2 свидетелей. Данный документ равнозначен правоустанавливающему документу, подтверждающему право собственности на имущество.  Покупатель передает продавцу чек на оставшуюся сумму, оплачивает услуги нотариуса.  Помимо этого нотариус взимает государственный налог (включающий в себя госпошлину за переход имущества, кадастровый и ипотечный взнос), который варьируется в зависимости от типа приобретаемой недвижимости:

- при покупке летней резиденции этот налог составляет 10% от кадастровой (фискальной) стоимости;

- пахотная (аграрная) земля — 18%;

- имея вид на жительство (permesso di soggiorno) в Италии, покупатель может воспользоваться налоговыми льготами при покупке жилья и заплатить налог 3%.

После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. В Италии покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания контракта купли-продажи, а официально с момента регистрации этого контракта в Консерватории Реестров Недвижимости.

Обычно на регистрацию уходит до 45 дней без участия покупателя.   После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Стоит добавить, что предварительный, и нотариальный контракты купли-продажи недвижимости заключаются на итальянском языке, поэтому могут потребоваться также услуги переводчика.

При покупке недвижимости в Италии позвоните нам, и наши специалисты готовы предоставить вам полный спектр услуг по подбору объекта недвижимости, организации поездки на просмотр, а также по законодательным, юридическим и налоговым вопросам оформления покупки недвижимости в Италии.