Стоит ли использовать компанию, если Вы планируете инвестировать в недвижимость в Великобритании?

Стоит ли использовать компанию, если Вы планируете инвестировать в недвижимость в Великобритании?
Джеймс Бейли
 
 
Вопрос, который мне, как консультанту по налогам,  чаще всего задают - стоит ли использовать компанию для инвестиций в недвижимость?
К сожалению, ответить на него не так-то просто, многое зависит от ситуации, а также Ваших планов на будущее.
 
Ставка налогообложения
Согласно настоящей системе налогообложения, компания платит налог на корпорацию в размере 19% от дохода до 300 000 фунтов. Если доход превышает эту сумму, то налог рассчитывается по скользящей шкале. Максимальная сумма, которую может заплатить компания – 30%. Звучит довольно серьезно, хотя подоходный налог имеет ставку 22% при доходе до 33 300 фунтов в год, и 40% при доходе, превышающем данную сумму. Но проблема в том, что после выплат этого налога деньги все еще остаются в компании, часть нужно будет отдать акционерам.
 
«Корпоративная вуаль»
Компания рассматривается как отдельное от своих акционеров и наемных рабочих юридическое лицо, которое платит свой налог на доходы и прибыль. Компания может стать должником или законным собственником денег, которые зарабатывает.  Если акционеры хотят получить деньги от компании, применение «корпоративной вуали» будет способствовать начислению налога.
 
Получение наличных
Существует 5 основных путей получения наличных средств от компании, а именно:

1. Зарплаты, оклады и бонусы
2. Дивиденды
3. Прибыль
4. Ссуды и займы
5. Продажи и выплаченные долги

 
Оклады, зарплаты и бонусы
Если говорить обобщенно, зарплаты и бонусы - это самый дорогой путь получения наличных от компании, потому что и Вы, и компания будете платить взносы в фонд государственного социального страхования. В 2006-2007годах ставка составляет 11% при зарплате до 33 540 фунтов, и 1%  от более высокой заработной платы. Если за своего наемного сотрудника выплаты в фонд страхования производит компания, то ставка налога возрастает до 12,8%, не зависимо от суммы заработной платы.
 
Если компания – это только ресурс для наемного труда, не забывайте, что национальное страхование не распространяется на тех, чей оклад менее 97 фунтов в неделю. При такой ситуации становится понятным, что эту сумму в неделю платить просто необходимо и себе, и любому акционеру (или  члену его  семьи), который хорошо работает на Ваш бизнес. Компания может рассматривать размер зарплаты как затрату для снижения суммы выплачиваемого налога на корпорацию, что сэкономит около 958 фунтов (97 фунтов на 52 недели=5 044 фунта; прибыль компании  уменьшается на эту сумму (она облагается налогом 19%), что экономит 958,36 фунтов). При чем это лишь предварительные подсчеты, потому что предстоит еще сделать взнос в фонд социального страхования.  Но начисленная заработная плата будет облагаться еще одним налогом – подоходным, например, в том случае, если Вы торгуете как частное лицо.
 
Дивиденды
Если компания имеет акционеров и выплачивает им дивиденды, это не уменьшает налогооблагаемую прибыль.
 
Дивиденды выплачиваются от прибыли, из которой уже вычтен налог на корпорацию. «Налоговый кредит» может возмещаться  при выплате подоходного налога акционерами, которые получают дивиденды. Арифметика этой схемы непростая, но в общих чертах происходит следующее:
 
Если компания выплачивает дивиденд наличными (скажем, 900 фунтов), вы должны к этой сумме добавить одну девятую (100 фунтов), чтобы прийти к сумме облагаемой налогом, в этом случае вы обогащаетесь на 1000 фунтов облагаемой налогом суммы, которая включает «налоговую скидку» в размере 100 фунтов.
 
Если вы не платите, налог по высокой ставке, налоговый кредит покроет подоходный налог, и вам не нужно будет платить налог.
 
Если вы не используете систему налогообложения высокой ставки, вы заплатите с Вашего дивиденда в размере 1 000 фунтов подоходный налог по «дивидендной ставке» 32,5% , а именно 325 фунтов. Если от 1 000 фунтов вы можете вычесть налоговый кредит 100 фунтов, то должны будете заплатить 225 фунтов подоходного налога.
 
Если говорить проще: налоговый плательщик высокой ставки заплатит подоходный налог 225 фунтов от дохода в 900фунтов, то есть 25%.
 
Льготы (на машину, отпуск, ТВ и др.)
Льготы всегда были хорошим способом извлечь выгоду от Вашей компании, потому что взносы за социальное страхование выплачивались с безналичного дохода, и раньше компания могла вычесть эти деньги из заработной платы сотрудника.
 
К сожалению, сейчас ситуация ужесточилась, но обычно компания должна делать взносы в фонд социального страхования с любого дохода, что само по себе нереально и может осуществляться с помощью «черных» схем.
 
Вот несколько видов прибыли, которая не облагается налогами:

• Пособие на детей (до 55 фунтов в неделю, размер зависит от ситуации)
• Парковка машины на работе
• Мобильный телефон (только 1 на человека, благодаря бюджету этого года)
• Вечеринки 150 фунтов на человека в год

 
Ссуды
Ниже представлен план того, как действует система ссуд.
 
Когда компания только организовывается, часто приходится брать деньги в долг. Они нужны для того, чтобы начать бизнес. К ссудам и займам прибегают еще до выписывания акций, потому что когда фирма в будущем выплатит ссуду кредитору, последнему не придется платить подоходный налог.
 
Совсем иная ситуация складывается, когда компания одалживает вам. Честно говоря, это даже неблагоразумно, потому что компания сама должна заплатить налоговой инспекции форму «депозита» в размере 25% от суммы возвращенного займа. Если компания одалживает Вам более чем 5000 фунтов, вы должны будете заплатить подоходный налог с разницы между интересом ссуды, которую вы выплачиваете компании, и «официальной ставкой» интереса (обычно 5%). Таким образом, у Вас есть свободный интерес ссуды 5 001 фунтов на год. Значит, Вы заплатите подоходный налог в размере 250 фунтов, или 100 фунтов в случае, если Вы применяете высокую  ставку налогообложения.   
 
Это может показаться выгодной системой. Но необходимо быть внимательным, так как есть вероятность возникновения проблем с законодательством, регулирующим деятельность акционерных компаний.
 
Более сложная система подразумевает одалживание компанией денег и дальнейшее списывание ссуды. Но использовать эту схему нужно аккуратно. Совет специалиста поможет избежать серьезных проблем с компанией и налоговым инспектором.
 
Продажи и выплаты долгов
При продаже компании, Вы распродаете акции компании. Если Вы решаете ликвидировать фирму, акции перестают существовать и теряют свою силу. Но Вы в данном случае становитесь обладателем всех активов ликвидированной компании.
 
Вы также можете получить капитал, который является разницей между стоимостью ваших акций и доходом, который Вы получаете от них, или стоимостью активов компании в случае ее ликвидации.
 
Капитал облагается подоходным налогом. Хотя скидки могут сократить сумму налоговых выплат. Первые 8800 фунтов вашей прибыли в 2006-2007 годах не облагается налогом. «Ежегодная сумма, освобожденная от налога» возрастает с каждым годом.
 
Так называемые «слабые поблажки» зависят от того, как долго вы владеете акциями, и является ли компания торгующей организацией.
 
Если компания торгует, прибыль сокращается на половину, при условии, что Вы владели акциями в течение года, и на 75% - если в течение двух лет.
 
Если учесть «ежегодную сумму, не облагаемую налогом», вы могли получить прибыль 35 200 фунтов от акций в торгующей компании, а если вы владели акциями на протяжении двух лет, вы бы получили 35 200 фунтов, не выплачивая налог. Но если эту сумму уменьшить на 75%, получается 8 800 фунтов.
 
Для акционеров компаний, не относящихся к группе «торгующих», поблажки и скидки начнутся только после трех лет владения акциями. В год прибыль сокращается до 5%, пока не достигнет максимального сокращения  - 40% после десятилетнего владения акциями.
 
Формулировка «торгующая компания» имеет строгое определение. К сожалению, компания, которая занимается инвестициями в недвижимость, не является «торгующей организацией». И наоборот, - компания, которая покупает или строит здания под реализацию, или компания по управлению недвижимостью (которая не владеет самой недвижимостью, но имеет дело с рентой, ремонтом, поиском собственности и т.д.) может быть торгующей организацией.
 
Итак, стоит, использовать компанию, или нет?
Однозначного ответа не существует, и я надеюсь, эта статья помогла понять почему. Но главное, что следует помнить, это:
 

• Если вы не собираетесь платить подоходный налог по высокой ставке, можно получить небольшое преимущество от использования компании - разницу между 19% налога на корпорацию и 22% подоходного налога, но это не покроет текущих затрат на компанию.
• Если вы будете платить налог по высокой ставке и намерены реинвестировать часть вашей прибыли с целью расширения бизнеса, вы можете не использовать компанию. 19% ставка налога на корпорацию – это действительно преимущество, если доход удерживается в компании способами, описанными выше.

 
Об авторе
Джеймс Бейли – автор новой книги «Как использовать компанию, чтобы снижать Ваши собственные налоги».