Регистрация права на недвижимость

Французская система регистрации права не предусматривает наличия Поземельной книги как таковой, поскольку основной информационной ячейкой в этой системе выступает не земельный участок (поземельная собственность), а правообладатель. Так сложилось, что регистрационные книги, в которых регистрационные записи о правах на недвижимость группируются на «листе», открытом на правообладателя, получили название «Ипотечные книги». Во Франции в каждом судебном округе имеется особое бюро, называемое «Conservation des hypotheques» – «Хранилище ипотек», где совершаются и централизуются все формальности и действия, направленные на укрепление прав поземельной собственности, а также ипотек и привилегий путем внесение записей о них в публичные реестры данного округа. Таким образом, если какое-либо лицо владеет недвижимостью, находящейся в различных округах, то в каждом из них на него открыт лист регистраци прав, а единого реестра прав лица на всю недвижимость, которой он владеет, не существует.

Записи, вносимые в Ипотечные книги во Франции, совершаются двояким путем.

Акты, посвященные сделкам купли-продажи недвижимости, записываются (переписываются) в книги целиком. Такие записи называются Транскрипции (все акты между живыми лицами, когда речь идет о передаче имущества, которое может быть заложено (акты продажи, дарения, мены и пр.); все судебные решения, присуждающие право собственности; все акты, устанавливающие и снимающие сервитуты, право пользования, жительства; акты, устанавливающие право аренды или найма недвижимого имущества сроком более 18 лет);

Акты, посвященные заключению сделки о залоге, записываются в виде сокращенной выписки. Такие записи именуются Инскрипции.

Приговоры судов о признании актов, на основании которых зарегистрировано право, недействительными не подлежат ни транскрипции, ни инскрипции – соответствующее право просто отменяется.

Таким образом, мы не обнаруживаем здесь четкой структуры записей.

Каждое такое бюро управляется «хранителем ипотек» – простым чиновником администрации «Главной Дирекции записей в реестры, – домен и марок», входящей в структуру министерства финансов. Государство не берет на себя материальную ответственность за ущерб, который может быть нанесен владельцу недвижимости ошибкой в записях, делаемых хранителем ипотеки, эта ответственность лежит непосредственно на последнем. Для обеспечения этой ответственности лица, назначаемые на эту должность, закладывают свое недвижимое имущество или вносят в виде залога определенную денежную сумму.

Также существенной особенностью ипотечной системы является то, что сделка с недвижимостью осуществляется посредством договора, составляемого в свободной форме, сила которого не зависит от факта регистрации изменения права. Таким образом, нет никаких гарантий того, что регистр пребывает в актуальном состоянии. Кроме того, нет надежной защиты против того, чтобы право на одну и ту же недвижимость оказалось зарегистрированным одновременно на листах разных лиц. Вследствие этого ипотечная книга не рассматривается как регистр, обеспечивающий юридическую достоверность записей о правах.

Westhome-Invest
Консалтинговая компания