Решение Ваших вопросов на европейских рынках недвижимости
Индивидуальный сервис для высокостатусных клиентов
СПб+7 (812) 309-28-49,
 +7 (931) 212-69-90
Лондон+44 7770 876 484 (английский яз.)

WhatsApp
+44 734 033 4473
Запрос
Отправить запрос Политика конфиденциальности
Новые объекты на сайте
 

Персонифицированный сервис
по работе с недвижимостью в Европе

Сопровождение. Управление. Налоговое планирование
Послепродажное обслуживание

15 ЛЕТ РАБОТЫ НА РЫНКЕ

Наши преимущества

Налоги на недвижимость в Германии

Налоги на недвижимость в ГерманииРасходы при покупке и содержании недвижимости в Германии. Налоги на недвижимость в Германии.

При покупке недвижимости в Германии.

Стоимость недвижимости - Kaufpreis

Эксперты рынка недвижимости Германии подчеркивают, что стоимость жилых объектов в Германии является зафиксированной, однако можно попробовать выдвинуть продавцу встречную оферту. Если речь идет о недвижимости, которая довольно долго не может найти своего покупателя, то собственник может пойти навстречу. Встречные предложения уместны только на рынке вторичной недвижимости Германии, жилье в новостройке отличается фиксированными ценами практически во всех случаях.

Комиссионное вознаграждение агенту

Размер комиссионных агенту может варьироваться от 3% до 6% (плюс НДС 19%) в зависимости от федеральной земли. Точная цифра назначается в результате переговоров и может оплачиваться продавцом, покупателем или может быть разделена между ними поровну. Средняя цифра комиссионного вознаграждения с учетом НДС составляет примерно 7% от стоимости недвижимости.

Услуги нотариуса / адвоката

Процедура всех шагов нотариуса расписана регламентом. Нотариус отвечает за грамотное составление договора и гарантирует законный переход права собственности. Сформулированный проект договора направляется покупателю и продавцу, идет процесс согласования между ними. Если одна из сторон договора не владеет немецким языком, должен быть осуществлен перевод договора на родной язык присяжным переводчиком. В Германии существует закон, по которому договор должен быть на руках продавца и покупателя в течение двух недель, и только после этого возможно назначение даты чтения договора у нотариуса. Обе стороны могут вносить дополнения и изменения в договор. При взаимном согласии назначается трехсторонняя встреча с нотариусом, в котором зачитывается и проясняется каждый из пунктов договора. При необходимости на встрече также должен присутствовать присяжный переводчик, услуги которого оплачиваются отдельно.

После успешного подписания договора купли-продажи делается предварительная запись в Grundbuch - Поземельной книге, согласно которой объект резервируется за покупателем. При перечислении суммы покупатель обязан указывать нотариуса, гарантирующего, что с объектом все в порядке и он зарезервирован. Второе указание сторонам сделки делается нотариусом после оплаты - указывается переход права собственности и владения. Фиксированная плата нотариуса составляет около 1,5% от стоимости объекта.

Агент, который продает недвижимость в Германии, чаще всего, предлагает нотариуса. При этом, согласно немецкому законодательству, покупатель имеет право сам найти данного специалиста, в пригодности которого может засомневаться уже в свою очередь продавец.

Внесение записи в земельный кадастр (Grundbucheintragung)

Имя нового собственника обязательно должно быть внесено в земельный кадастр, с вычеркиванием имен прежних владельцев. Нотариус обязан выслать покупателю соответствующую выписку из Поземельной книги, которая доступна также по запросу в ведомстве Grundbuchamt.

При осуществлении сделки с участием заемного капитала, в книгу после имени собственника вторым вносится также банк, учитывается случай возможного банкротства заемщика и отсутствие возможности погашения ипотечных взносов.

Стоимость данного этапа - примерно 0,5% от цены объекта, регистрация и переход права собственности длится до 2-3 месяцев.

Налог на переход права собственности - Grunderwerbsteuer

Аналог гербового сбора в Великобритании, налог на переход права собственности в Германии оплачивается при покупке земельного участка для строительства дома, при покупке квартиры в Германии в целях личного проживания, а также при инвестиционной покупке недвижимости. В Поземельной книге ведется учет именно размеров земли, на котором дом построен. При покупке квартиры указывается, например, приобретение 15/1000 участка, на котором возведен дом. Либо приобретается земельный участок с постройкой - без указания конкретного вида строения. Размер однократного налога определяется государством и зависит от федеральной земли и стоимости недвижимости.

Когда сделка купли-продажи юридически завершена, налоговая служба Германии отправляет новому собственнику письмо, в котором информирует о размере налога. Его ставка может разниться от 3,5% в Баварии до 6,5% в федеральных землях Шлезвиг-Гольштейн, Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия и Саар. При покупке недвижимости в Берлине, сумма налога равняется 6%.

Ипотечные платежи

Большинство немецких банков оформляет ипотечные кредиты со стандартным сроком займа 25-30 лет с фиксированной процентной ставкой за период первых 5 лет. На текущий момент банками выдаются кредиты на приобретение недвижимости со ставкой от 2% годовых. Во многих финансовых учреждениях есть возможность оформления онлайн-кредитов, с отсутствием какой-либо утомительной бумажной волокиты. Положительно на решение о выдаче кредита сказывается факт получения зарплаты на территории Германии, а также владение недвижимостью в Германии.

Затраты на ремонт

Все затраты уже включены в стоимость объекта при покупке недвижимости в новостройке. Готовая недвижимость сдается с чистовой отделкой. Однако покупка вторичного жилья влечет за собой затраты на ремонт размером от €200 до €500 за 1 квадратный метр - в зависимости от пожеланий нового собственника. Некоторые виды ремонта подразумевают согласование с архитектором.

Размер приблизительной почасовой оплаты квалифицированных мастеров по ремонту апартаментов варьируется в пределах €25-50. При расчете стоимости меблировки из сетевых магазинов можно приблизительно рассчитывать на €4600-5000 за оснащенную техникой кухню по индивидуальным размерам, на €7000-10 000 при полной меблировке комнаты и спальни. Мебельными магазинами осуществляется доставка и сборка.

Владение недвижимостью в Германии

Налог на недвижимость Grundsteuer

Величина налога на недвижимость незначительна. Его ставки в каждой федеральной земле индивидуальны, на региональном уровне величины налога отличаются. Чтобы рассчитать налог на недвижимость в Германии, нужно знать оценочную стоимость жилья, так называемую Einheitswer, умножить ее на базовую федеральную ставку (0,35%) и умножить на индивидуальный коэффициент, определенный для каждой федеральной земли.

Коммунальное обслуживание

В среднем оплата коммунальных платежей в Германии составляет около 215 евро за апартаменты площадью 85 кв.м. В данный счет входит оплата отопления, водоснабжения, электроэнергии, вывоз мусора. В Мюнхене средний размер коммунальных платежей составляет около 240 евро, в Берлине - 225 евро.

Услуги управляющей компании

Оплата услуг управляющей компании рассчитывается отдельно от коммунального обслуживания. Например, владелец квартиры в Берлине оплачивает уборку здания и прилегающей территории, обслуживание лифтов и чистку дымоходов, услуги управдома и уход за садом. Средняя сумма рассчитывается по ставке 0,63-1 евро за кв.м ежемесячно.

Страхование недвижимости

Страхование недвижимости и жизни собственника обязательны, если речь идет о покупке жилья в ипотеку. Величина суммы страхования жилья зависит от суммы покрытия, типа страховки и рассчитанных страховых случаев. Так, в стандартном случае страховка с покрытием от 335 400 евро обходится примерно в 137-200 евро ежегодно.

Налог на прирост капитала - Wertzuwachssteuer

Если недвижимость в Германии была собственностью на протяжении более чем 10 лет, то при продаже ее освобождают от уплаты налога. В других случаях налог на прирост капитала рассчитывают в виде стандартного подоходного налога, согласно прогрессивной шкале, с добавлением так называемой солидарной надбавки (5,5%). Затраты на ремонт и покупку объекта при расчете налога вычитают из налогооблагаемой базы.

При этом в Германии существует строгое правило: если собственник самостоятельно проживал в своей квартире в Германии, то при ее продаже так называемого спекулятивного налога не будет, а вот если он её сдавал в аренду и решил продать до истечения 10-летнего периода собственности, то насчитывается спекулятивный налог, который может доходить в Германии до 45% от суммы, которая превышает сумму покупки.

Другие платежи

Во многих случаях для владельцев недвижимости в Германии нормальной практикой является оплата содержания улицы, на которой расположено жилье. Если речь идет о приобретении дома, то уборка улиц, посыпка дороги песком зимой вдоль его части жилья становится его заботой. При смене дорожного покрытия городом, также часть затрат может стать заботой владельца.

Если Вы планируете стать владельцем недвижимость в Германии, свяжитесь с нашими профессионалами рынка, которые помогут Вам сделать оптимальный выбор и проконсультируют по всем интересующим Вас вопросам.

КВАРТИРЫ В ГЕРМАНИИ

Элегантная квартира в Мюнхене с двумя спальнями, которая находится в престижном районе Швабинг-Вест, в доме с инновационными энергосберегающими технологиями.

Стоимость: €705 тыс.

Элегантная квартира в Мюнхене с двумя спальнями 

 Занимающая центральное расположение квартира в Берлине с двумя комнатами, в престижном районе Митте, в современном комлексе, построенном в 2015 году.

Стоимость: €798 тыс.

 

 Занимающая центральное расположение квартира в Берлине с двумя комнатами

 Просторная квартира в самом центре Берлина с двумя спальнями, которая находится в солидном особняке рядом с парком, в элитном районе Митте.

Стоимость: €1,198 млн.

 

 Просторная квартира в самом центре Берлина с двумя спальнями

 Классическая квартира в Берлине с пятью комнатами, которая находится рядом со знаменитым Курфюрстендамм и площадью Завигниплац, в процветающем районе Шарлоттенбург.

Стоимость: €1,350 млн.

 

  Классическая квартира в Берлине с пятью комнатами

 Стильная квартира-пентхаус в Мюнхене с тремя спальнями, которая расположилась на двух уровнях с солнечными террасами, с видами на церковь Frauenkirche.

Стоимость: €1,850 млн.

 

Стильная квартира-пентхаус в Мюнхене с тремя спальнями



15 лет работы
на рынке
Строительство в Финляндии
Земельные участки в Финляндии
Недвижимость в Австрии
Недвижимость в Монако
Недвижимость в Германии
Аренда недвижимости в Лондоне
Элитная зарубежная недвижимость
Недвижимость в Англии
Недвижимость в Италии
Недвижимость в Финляндии
Недвижимость во Франции
Недвижимость в Швейцарии
Коммерческая недвижимость
Аренда недвижимости

Please note that the company's international activities are licensed. License number NRS ID: 061211753, issued by the American National Association of Realtors.